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新冠肺炎疫情對(duì)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)的格局也發(fā)生巨大變化。疫情在催生社區(qū)團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)興起的同時(shí)，作為區(qū)域分撥中心，成都、西安等內(nèi)陸中心城市地位凸顯。

10月30日，仲量聯(lián)行發(fā)布了《2020年第三季度成都優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告顯示，疫情改變了人們的消費(fèi)行為，社區(qū)團(tuán)購(gòu)應(yīng)勢(shì)而興，快速擴(kuò)張，成為倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)“新玩家”，備受市場(chǎng)關(guān)注。另外，三季度西安和成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)凈吸納量居全國(guó)前二位。

社區(qū)團(tuán)購(gòu)大勢(shì)擴(kuò)張

隨著在線零售市場(chǎng)份額的不斷擴(kuò)大，電商對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的需求持續(xù)增長(zhǎng)，已成為倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求的主導(dǎo)力量。以成都為例，2012年-2014年，其倉(cāng)儲(chǔ)物流需求來(lái)源主要是制造業(yè)，占比高達(dá)40%，電商對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求占比27%，但是，2018年~2019年，電商占有的份額大幅提高到了52.3%。

為了滿足快速增長(zhǎng)的需求，一些電商加大了自有庫(kù)的建設(shè)。比如，今年三季度，菜鳥青白江物流園（一期）交付，新增面積約14.5萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2020全年成都新增自建庫(kù)面積約43.1萬(wàn)平方米。2021年，還將有超35萬(wàn)平方米自建庫(kù)項(xiàng)目交付。

電商和主要服務(wù)于電商的第三方物流需求占比顯著提升，使得線上消費(fèi)驅(qū)動(dòng)、電商主導(dǎo)的倉(cāng)儲(chǔ)物流需求結(jié)構(gòu)在前幾年成型。不過(guò)，今年在疫情的沖擊下，這一倉(cāng)儲(chǔ)物流需求結(jié)構(gòu)又出現(xiàn)了新的變化。

仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤鵬偉表示，疫情暴發(fā)后，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求端出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，新玩家“社區(qū)電商”出現(xiàn)且活躍度較往年明顯提升，前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)租賃面積近5萬(wàn)平方米，占比達(dá)10.1%。其活躍的擴(kuò)張需求備受倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)關(guān)注。

在疫情暴發(fā)之初，很多社區(qū)采取了統(tǒng)一采購(gòu)配送的臨時(shí)性措施，這讓消費(fèi)者逐漸接受兩年前就開始的“社區(qū)團(tuán)購(gòu)”這一全新的商業(yè)模式。疫情后，社區(qū)團(tuán)購(gòu)的市場(chǎng)接納度不斷提升，滴滴、美團(tuán)、拼多多、餓了么等頭部企業(yè)紛紛加入競(jìng)爭(zhēng)，分別推出橙心優(yōu)選、美團(tuán)優(yōu)選、多多買菜、餓了么社區(qū)購(gòu)等產(chǎn)品。

事實(shí)上，在資本市場(chǎng)上，社區(qū)團(tuán)購(gòu)也成為投資新風(fēng)口。比如，十薈團(tuán)在1月9日B輪融資8830萬(wàn)美元之后連續(xù)獲得多輪融資：5月29日C1輪融資8140萬(wàn)美元，7月29日C2輪融資8000萬(wàn)美元。而興盛優(yōu)選7月份C+輪融資獲8億美元融資。

因此，不難看出，社區(qū)團(tuán)購(gòu)將在資本推動(dòng)下大勢(shì)擴(kuò)張。尤鵬偉表示，社區(qū)團(tuán)購(gòu)因消費(fèi)者行為的改變而迎來(lái)市場(chǎng)擴(kuò)張的良好機(jī)遇。預(yù)計(jì)未來(lái)，社區(qū)團(tuán)購(gòu)的倉(cāng)儲(chǔ)需求仍將延續(xù)，并呈現(xiàn)向四川二線城市下沉擴(kuò)張的可能性。

內(nèi)陸城市成為布局重點(diǎn)

新冠肺炎疫情的沖擊，國(guó)際國(guó)內(nèi)面臨大變局。中國(guó)提出構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體，國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，啟動(dòng)內(nèi)需、暢通內(nèi)循環(huán)成為主要戰(zhàn)略支點(diǎn)，這使內(nèi)陸中心城市的地位凸顯。

仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示，在疫情后，成都以及四川的消費(fèi)快速?gòu)?fù)蘇。在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈和西部陸海新通道的戰(zhàn)略加持下，成都作為西部地區(qū)的區(qū)域分撥中心，物流樞紐地位將進(jìn)一步加強(qiáng)，也是投資者關(guān)注的內(nèi)陸倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)首位城市。

今年上半年，受疫情影響，成都倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)沉寂。三季度開始，以備戰(zhàn)年底電商節(jié)為目的的電商和第三方物流企業(yè)的租賃需求集中釋放，推動(dòng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)凈吸納量32萬(wàn)平方米，回升至歷史高點(diǎn)，電商及第三方物流貢獻(xiàn)率達(dá)到九成?；钴S的需求拉動(dòng)市場(chǎng)平均空置率環(huán)比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)，至季末報(bào)24.0%。

以成都為代表的內(nèi)陸城市消費(fèi)力在快遞業(yè)務(wù)量上可見一斑。國(guó)家郵政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)快遞業(yè)務(wù)量前十位的城市依次是：廣州市、金華(義烏)市、深圳市、上海市、杭州市、北京市、蘇州市、東莞市、揭陽(yáng)市以及成都市。如果將前十名中主要是銷售發(fā)件的城市除去，成都應(yīng)該排在北上廣深之后。

朱建輝認(rèn)為，盡管近兩年電商自建庫(kù)陸續(xù)交付，對(duì)其在租賃市場(chǎng)的需求有所分流，但前三季度數(shù)據(jù)仍令市場(chǎng)振奮。成都的市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到歷史高點(diǎn)，說(shuō)明需求端的增量規(guī)模十分可觀。

朱建輝表示，電商直接租賃的倉(cāng)儲(chǔ)需求、第三方物流的租賃需求以及社區(qū)團(tuán)購(gòu)三大部分占比總計(jì)高達(dá)83.0%，足以體現(xiàn)出成都在建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市戰(zhàn)略引導(dǎo)下，其全渠道零售消費(fèi)的勢(shì)能，以及成都作為電商在內(nèi)陸地區(qū)首選的區(qū)域分撥中心（RDC）的物流樞紐地位。